Nhà phố Hải Phòng bàn giao thô gồm những hạng mục nào

Nhà phố Hải Phòng bàn giao thô thường gồm phần móng và khung kết cấu bê tông cốt thép, tường xây bao và tường ngăn đã trát, sàn và mái bê tông, cầu thang thô, hệ thống ống điện nước chờ âm tường, đường thoát nước và phần mặt ngoài theo thiết kế chung. Những hạng mục như lát sàn, trần, sơn trong nhà, cửa phòng, thiết bị vệ sinh và bếp thường do người mua tự hoàn thiện. Danh mục cụ thể luôn phụ thuộc vào hợp đồng và phụ lục vật liệu của từng dự án, vì vậy người mua cần đọc kỹ trước khi ký và đối chiếu khi nhận nhà.

Bài viết này giúp bạn hiểu rõ “bàn giao thô” thực chất gồm những gì, phần nào thường chưa có, cách đọc danh mục bàn giao trong hợp đồng và những điểm cần kiểm tra để không phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Bàn giao thô nhà phố Hải Phòng là gì?

Bàn giao thô là hình thức chủ đầu tư hoặc bên bán giao nhà khi đã xong phần kết cấu và các hạng mục kỹ thuật cơ bản, còn phần hoàn thiện bên trong để người mua tự làm theo nhu cầu. Hình thức này phổ biến với nhà phố, liền kề và shophouse trong các dự án, đặc biệt là nhà phố trong khu đô thị Hải Phòng, nơi mặt ngoài được làm đồng bộ để giữ cảnh quan chung.

Ưu điểm của bàn giao thô là người mua chủ động chọn vật liệu, bố trí công năng và kiểm soát ngân sách hoàn thiện. Đổi lại, bạn phải bỏ thêm thời gian, chi phí và công giám sát trước khi có thể dọn vào ở hoặc đưa vào kinh doanh.

Cần phân biệt bàn giao thô với “nhà thô” khi tự xây. Nhà phố dự án bàn giao thô thường đã hoàn thiện mặt ngoài theo thiết kế được duyệt, đã đấu nối hạ tầng tới chân công trình. Còn nhà thô tự xây có thể chỉ dừng ở phần khung, tường và mái.

Các hạng mục thường có khi nhà phố Hải Phòng bàn giao thô

Dưới đây là những hạng mục phổ biến trong danh mục bàn giao thô của nhà phố. Mỗi dự án có thể khác nhau, hãy coi đây là khung tham khảo để đối chiếu với hợp đồng của bạn.

1. Móng và khung kết cấu

• Móng nhà theo hồ sơ thiết kế (móng cọc, móng bè hoặc móng băng tùy địa chất).
• Hệ khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép các tầng.
• Sàn mái hoặc mái bê tông, có thể kèm lớp chống thấm và chống nóng tùy dự án.

Đây là phần quan trọng nhất và khó sửa nhất sau khi nhận nhà. Người mua nên yêu cầu xem biên bản nghiệm thu kết cấu và chính sách bảo hành kết cấu được ghi trong hợp đồng.

2. Tường xây bao, tường ngăn

• Tường bao xung quanh và tường ngăn chia phòng theo bản vẽ.
• Thường đã trát vữa trong và ngoài, chưa bả và chưa sơn bên trong.
• Một số dự án chỉ xây tường bao, để trống tầng để người mua tự chia phòng.

3. Cầu thang thô

Cầu thang thường được đổ bê tông hoặc xây bậc thô, chưa ốp lát mặt bậc và chưa lắp lan can tay vịn. Nếu bạn có ý định lắp thang máy, hãy hỏi rõ dự án có chừa sẵn hố thang hay không, vì khoét sàn sau khi nhận nhà vừa tốn kém vừa ảnh hưởng kết cấu.

>>> Nhà phố có thang máy Hải Phòng, nên mua sẵn hay tự lắp đặt

4. Hệ thống điện nước chờ

• Ống luồn dây điện đi âm tường, âm sàn, có hộp chờ ổ cắm và công tắc tại các vị trí theo thiết kế.
• Tủ điện tổng hoặc điểm đấu nối điện chờ tại tầng 1.
• Đường ống cấp nước và thoát nước chờ tại khu vực vệ sinh, bếp.
• Đường thoát nước mưa trên mái và ống thoát đứng.

Lưu ý: nhiều dự án chỉ đi ống chờ, chưa kéo dây điện bên trong. Hãy hỏi rõ “đã có dây hay chỉ có ống” để dự trù chi phí chính xác.

5. Mặt ngoài, cửa mặt tiền và đấu nối hạ tầng

• Mặt tiền hoàn thiện theo thiết kế đồng bộ: sơn ngoài, phào chỉ, lan can ban công.
• Cửa đi chính và cửa sổ mặt tiền (thường có ở nhà phố dự án để giữ kiến trúc chung).
• Đấu nối điện, nước, thoát nước, thông tin liên lạc tới chân công trình.
• Vỉa hè, đường nội bộ trước nhà theo hạ tầng chung của dự án.

Với nhà phố shophouse Hải Phòng, mặt tiền tầng 1 có thể là hệ kính hoặc cửa cuốn theo thiết kế kinh doanh, người mua cần xem quy định của dự án trước khi thay đổi.

>>> Các loại nhà phố Hải Phòng, tổng quan đầy đủ cho người mua nhà

Những hạng mục thường KHÔNG có trong bàn giao thô

Đây là phần người mua hay bỏ sót khi tính ngân sách. Danh sách dưới đây là các hạng mục thường phải tự làm sau khi nhận nhà thô:

Nhóm hạng mục	Thường chưa có khi bàn giao thô
Sàn	Gạch lát, sàn gỗ, đá ốp, lớp cán nền hoàn thiện
Tường, trần	Bả matit, sơn trong nhà, trần thạch cao
Cửa trong nhà	Cửa phòng ngủ, cửa vệ sinh, cửa ban công phía sau (tùy dự án)
Khu vệ sinh	Chống thấm hoàn thiện, ốp lát, thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh
Điện	Dây điện (nếu chỉ có ống), ổ cắm, công tắc, đèn, điều hòa
Cầu thang	Ốp mặt bậc, lan can, tay vịn
Nội thất	Bếp, tủ, đồ rời, rèm

Bảng trên mang tính tham khảo. Có dự án bàn giao thô nhưng đã chống thấm khu vệ sinh và sân thượng, có dự án chưa. Chỉ hợp đồng và phụ lục vật liệu mới là căn cứ chính xác.

Cách đọc danh mục bàn giao thô trong hợp đồng

Danh mục bàn giao thường nằm ở phụ lục “Danh mục vật liệu, thiết bị bàn giao” hoặc “Tiêu chuẩn bàn giao” kèm hợp đồng mua bán. Khi đọc, bạn nên chú ý:

1. Mô tả rõ từng hạng mục: ví dụ “tường trát hoàn thiện, chưa sơn” khác hẳn “tường xây thô”.
2. Chủng loại, quy cách vật liệu: loại cửa mặt tiền, loại ống nước, tiết diện ống luồn dây.
3. Bản vẽ kèm theo: mặt bằng các tầng, vị trí điểm chờ điện nước, hố thang máy (nếu có).
4. Điều khoản thay thế vật liệu: bên bán có được dùng vật liệu “tương đương” không, ai xác nhận.
5. Bảo hành: thời hạn bảo hành kết cấu, chống thấm, hệ thống kỹ thuật.

Nếu có điểm mơ hồ, hãy yêu cầu ghi rõ bằng văn bản trước khi ký. Lời hứa miệng của nhân viên kinh doanh không có giá trị khi xảy ra tranh chấp.

>>> Kiểm định thực tế nhà Vinhomes Vũ Yên trước khi nhận bàn giao

Kiểm tra gì khi nhận nhà phố bàn giao thô?

Nhà thô “lộ” kết cấu nên đây lại là thời điểm tốt nhất để phát hiện lỗi. Sau khi hoàn thiện, nhiều khuyết tật sẽ bị che đi và khó quy trách nhiệm.

Kết cấu và tường

• Quan sát vết nứt ở dầm, sàn, chân tường, góc cửa; phân biệt nứt chân chim lớp trát với nứt kết cấu.
• Kiểm tra độ phẳng, độ thẳng của tường và sàn bằng thước, nivo.
• Đo kích thước thực tế các phòng, chiều cao tầng, so với bản vẽ trong hợp đồng.

Chống thấm và thoát nước

• Xem trần dưới khu vệ sinh, sân thượng, mái có vệt ố hoặc ẩm không.
• Nếu hợp đồng có hạng mục chống thấm, đề nghị thử ngâm nước 24–48 giờ trước khi ký biên bản.
• Đổ nước thử tại các điểm thoát sàn, kiểm tra độ dốc về phễu thu.

Điện nước chờ

• Đếm số điểm chờ ổ cắm, công tắc, đèn theo bản vẽ.
• Kiểm tra ống chờ có bị tắc, bẹp hay không (luồn thử dây mồi).
• Mở nước thử áp lực tại các đầu chờ, quan sát rò rỉ.

Mặt ngoài và cửa

• Cửa mặt tiền đóng mở êm, khóa hoạt động, gioăng kín.
• Sơn ngoài không bong tróc, phào chỉ không nứt vỡ.
• Lan can ban công chắc chắn, chiều cao an toàn.

Mọi lỗi phát hiện cần ghi vào biên bản, có chữ ký hai bên và thời hạn khắc phục cụ thể. Bạn có thể mời kỹ sư độc lập đi cùng nếu không tự tin về chuyên môn.

Bàn giao thô phù hợp với ai?

Hình thức này phù hợp với người mua:

• Muốn tự thiết kế nội thất, bố trí lại công năng theo thói quen gia đình.
• Mua để kinh doanh, cần thiết kế mặt bằng tầng 1 riêng (cửa hàng, văn phòng, quán cà phê).
• Có thời gian và người giám sát thi công hoàn thiện.
• Muốn chia nhỏ dòng tiền: trả tiền nhà trước, hoàn thiện sau.

Ngược lại, nếu bạn cần dọn vào ở ngay hoặc không có thời gian theo dõi thi công, nhà bàn giao hoàn thiện hoặc nhà xây sẵn có thể hợp hơn. Khi đã chọn nhà thô, hãy tính trước công năng từng tầng, tham khảo cách bố trí trong bài nhà phố 4 tầng Hải Phòng để tránh đục phá về sau.

>>> Nhà phố 5 tầng Hải Phòng phù hợp với gia đình nào nhất

Dự trù chi phí sau khi nhận nhà phố bàn giao thô

Chi phí hoàn thiện phụ thuộc lớn vào diện tích sàn, số tầng, phân khúc vật liệu và nhà thầu. Vì đơn giá thay đổi theo thời điểm và thị trường vật liệu, chúng tôi không đưa ra con số cố định. Thay vào đó, bạn nên:

• Lập danh sách hạng mục còn thiếu từ phụ lục bàn giao (dùng bảng ở trên làm khung).
• Xin báo giá chi tiết từ 2–3 nhà thầu theo cùng một danh sách để so sánh.
• Tách riêng phần cơ bản (sàn, sơn, điện nước, vệ sinh) và phần nội thất để kiểm soát.
• Giữ khoản dự phòng cho phát sinh, nhất là phần chống thấm và điện nước.

>>> Chi phí hoàn thiện nhà thô Vinhomes Dương Kinh từng gói

Ngoài ra, nếu bạn mua nhà phố liền kề Hải Phòng trong dự án, hãy hỏi ban quản lý về quy định thi công: giờ được thi công, đặt cọc thi công, quy định vận chuyển vật liệu và những phần mặt ngoài không được thay đổi.

Câu hỏi thường gặp

Nhà phố bàn giao thô có được ở ngay không?

Thường là không. Nhà thô chưa có sàn hoàn thiện, thiết bị vệ sinh, điện chiếu sáng nên cần hoàn thiện ít nhất các hạng mục cơ bản trước khi vào ở.

Bàn giao thô có bao gồm chống thấm không?

Tùy dự án. Có nơi đã chống thấm mái và khu vệ sinh, có nơi để người mua tự làm. Hãy kiểm tra phụ lục vật liệu và đề nghị thử ngâm nước nếu hạng mục này có trong hợp đồng.

Nhà bàn giao thô có được thay đổi mặt tiền không?

Với nhà phố trong dự án, mặt tiền thường phải giữ theo thiết kế chung. Mọi thay đổi cần hỏi ban quản lý và quy định của dự án trước khi thi công.

Phát hiện lỗi sau khi ký biên bản bàn giao thì sao?

Lỗi thuộc phạm vi bảo hành (kết cấu, chống thấm, hệ thống kỹ thuật) vẫn có thể yêu cầu khắc phục trong thời hạn bảo hành ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, nên phát hiện và ghi biên bản ngay khi nhận nhà để tránh tranh cãi.

Mua nhà thô hay nhà hoàn thiện có lợi hơn?

Nhà thô cho phép chủ động thiết kế và chia nhỏ dòng tiền; nhà hoàn thiện giúp vào ở nhanh và ít công giám sát. Lựa chọn phụ thuộc thời gian, ngân sách và mục đích sử dụng của bạn.

Kết luận

Nhà phố Hải Phòng bàn giao thô thường đã có phần kết cấu, tường, cầu thang thô, hệ thống điện nước chờ và mặt ngoài theo thiết kế chung, còn phần hoàn thiện bên trong do người mua tự làm. Đọc kỹ phụ lục bàn giao, kiểm tra kỹ khi nhận nhà và lập dự toán hoàn thiện sớm là ba việc giúp bạn tránh phát sinh và yên tâm hơn khi bắt đầu hoàn thiện ngôi nhà.

Bạn cần xem danh mục bàn giao của một căn nhà phố cụ thể hoặc muốn được tư vấn chọn nhà phù hợp nhu cầu? Liên hệ Nhà Phố Hải Phòng qua hotline 0934.555.499 để được hỗ trợ.